铝百叶窗
（原标题：一手房逆二手房？ 开发商疑大量低价买入博弈论价差利润）上海青年陈悦文（化名）的买房计划难道又要推迟。他看上的坐落于静安不夜城板块的一个楼盘，由于考虑到时间过于宽，之前发售的一批货已销售一空。最近代理该项目的中介人员告诉他，还有新的房源发售来，但价格认同不是原本的八九万元／平方米了。陈悦文很确切，在上海内环，能以这个价格卖到实属绝佳。
此前楼盘销售中心的工作人员具体告诉他无房可买。但无意间的机会陈悦文认识到一名代理中介，对方告诉他手头有部分房源，但须要通过定单出让才能已完成交易，并要缴纳一笔高昂的好处费。
一名业内人士透漏，在上海这种情况显然不存在，在预售证审核价格严控的情况下，市区核心路段的一些楼盘售价比此前市场传闻的价格或者比周边的次新房价格便宜。这种情况下，如果公开发表销售，一会遭遇傻抢走，局面不高效率，二是对于开发商的利润影响相当大。
21世纪经济报导记者近期探访多个市中心核心地段的中小型项目，找到有一些项目不存在这样的情况。定单出让式购房陈悦文看上的这个楼盘，此前对外售价10万元／平方米，中介告诉他，通过中介成交价的话只要9万元／平方米将近，但必须交60万好处费。记者通过查找网上房地产得知，中介口中的房源是该项目的二期尾盘，而项目的三期还并未月预售。陈跃文想买的楼盘所处方位较为有优势，坐落于苏州河北面，项目四周皆是商业设施，早已是现房。
大多数人去回答，销售都说道没房买了。陈悦文说。在与中介认识之后，陈悦文找到中介所说的交易方式并非一手改名，而更加看起来把房源集中于在一名内部人士手中再度出售，中介所言的内部人士就是与开发商关系非一般的人。
那么，交易流程是怎样的呢？首先，陈悦文要先交1万元意向金，然后寻找与开发商关系较为好的人，陈悦文选中必须的楼层、户型，定案价格，才能之后操作者。如果房子看不中的话，1万元意向金是可以弃的；如果单价不适合，则无法确保可以弃。如果看上了，就要投一个约20万的定金协议，协议不会把房子的单价、总价列得较为齐全、明晰。
然后以现金形式保险费60万元好处费，这就代表房子是可以留下的，接下来就可以回头网签流程了。60万的好处费就用作安打那个人，然后他们（中介）自己也赚到一点。陈悦文说，这样的操作者方式也不存在于长风板块的个别项目里。但中介回应，网上房地产表明的可售房源，并无法确保可以卖到，因为不确认否有其他人递了定金。
3月21日，从网上房地产查找的结果来看，该项目二期还有21套房源表明可售。据记者调查，前滩板块一些规模与上述陈悦文看上的楼盘差不多的项目，皆有类似于情况经常出现。陈悦文认为，这样的交易流程是有风险的，主要在于1万元诚意金不一定能弃，因为看上了房源才能讲价格，价格谈不拢的话诚意金就不了弃。
而中介指出，这是一手房交易，定房是必经之路流程。根除中介的说明，这相等于定单出让，并特别强调，陈悦文在定房后一定要再行交齐手续费，也就是好处费，否则内部人士没拿到钱也会老大客户办理签下申请。在一个上海年长群体注目的著名社群网站论坛，有人发帖称之为，自己有内部关系，可以老大客户提早内定到想的楼层和户型，还可以在谈好的优惠上之后折扣，并指本公司还可做到其他一手楼盘内部订房和折扣，并附上一串楼盘名单：星河湾、仁恒公园世纪、锦绣前城、苏河融景、尚海丽景、晶耀名邸、中粮海景壹号、森兰明轩等等。
上述楼盘否使用这种作法尚需更进一步证实。变相涨价陈悦文的买房遭遇，似乎是市场削减下，房企的另类生存之道。根据上海链家市场研究部监控的数据表明，2017年2月，全市一手商品住宅成交量为36.30万平方米，环比暴跌6.62%，同比暴跌54.27%，这也是自2012年1月以来，全市一手商品住宅市场月度成交量的最低点；市场在3月的转好仍然受限，在3月已过去相似2／3的情况下，3月以来全市一手商品住宅成交量为36.02万平方米，高于2012年和2014年这两个楼市比较下滑年份的同期水平。
而在杭州，3月初也有媒体透露一个远郊的项目开发商买入房源，意欲将之放在二手市场上出售：坐落于萧山的御景蓝湾2月共计成交价了498套房源，这些房源的签下均价仅有9338元/平方米，比周边的在售楼盘较低大约5000元/平方米，实质上这些房源被蓝都集团的股东方以备案价不吃下，将来可能会以二手房的形式立案场再度展开贩卖，预计售价不会比一手签下价高得多。半透明售房网数据表明，蓝都御景蓝湾仅有2月就早已成交价498套，其中刚领有出有预售证的三幢房源，目前可售仅有32套，剩下全部正处于已售状态。中国指数研究院的数据表明，今年1月御景蓝湾成交价超过14730元/平方米，而今年2月份的成交价忽然纳较低到9338元/平方米。
与御景蓝湾一路之于隔年的万科江湾城，其为全装修配备，目前在购均价15000元/平方米左右。而记者约见蓝都售楼部，销售人员回应房源目前早已全部售罄，其它并不多说道。有业内人士认为，开发商如此大费周章的目的很非常简单：在一手房市场广泛禁售的背景下，绕过备案价容许，变相涨价。
比起上海内环核心路段的项目，御景蓝湾单价似乎较低很多，从新房变为二手房，客户分担的税费也远比过于多。比如，按照现在该项目的在购价格来计算出来，增值税和个税共6.6%，视客户情况有所不同还有1%~3%的契税，也就是说将来转入二手房市场如果要买15000元／平方米，那最少还不会产生1440元／平方米的税费。双赢置业营销机构总经理章惠芳指出，在杭州，此前的几次调控，不会有一些房企由于资金有压力，以房抵债的情况不会有，股东方归属于买入的情况少见。如果消费者购买的价格与市场价格差异并不大，而成交价过程中，款项如果由第三方机构监管，才不会回避二手房市场普遍存在的资金风险问题。
开发商通过这样的方式提供更好的利润。章惠芳认为，一方面预售证审核价格与市场价格价差过于大，另一方面房企实在市场有运作有可能，在不违规的情况下采行这种曲线赚的方式是有可能的。北京国枫（上海）律师事务所合伙人、律师周晶敏指出，上述案例不存在以下几点根本性风险：首先，1万元意向金的法律性质模糊不清，且对于何种情况下可以归还，缺少明晰和有效地的书面誓约，无法确保购房人的合法权利。其次，在一手房交易中，除了根据合法有效地的中介合约，购房人不应向中介机构缴纳合理中介费外，购房人的其他钱款，皆不应主要作为购房款，缴纳给开发商。
而本案中，购房者却须从购房款中，拿走一笔60万元的巨款，缴纳给在法律上有可能和开发商毫无关系的所谓内部人士。假设将来本次房屋交易因故取消，或因为房屋质量问题必须退房，60万的巨款将无法作为购房款，从开发商归还。
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